宅建業者は不動産取引における媒介や代理を行うことができますが、そのときに受け取ることができる報酬額には上限が設けられています。ここでは、宅建業者の報酬額の制限について説明していきます。
宅建業者が受け取る報酬額の計算方法
国土交通省では、法律に基づき「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」を定めており、宅建業者が媒介や代理などの業務を遂行して受ける報酬額に条件を設けています。
不動産売買の「媒介」を行った場合
国土交通省によれば、宅建業者が不動産売買の媒介を行った場合、以下の計算式に基づいて報酬を算出することとしています。
【媒介を行った場合の報酬計算】
国土交通大臣により定められた報酬限度額の計算式は以下の通りです。
- 代金が200万円以下の場合：代金額の5%
- 代金が200万円超400万円以下の場合：代金額の4%+2万円
- 代金が400万円超えの場合：代金額の3%+6万円
したがって、媒介した取引における売買代金が1,000万円だったとき、宅建業者が受け取れる報酬の限度額は「1,000万円×3％＋6万円＝36万円」ということになります。
不動産売買の「代理」を行った場合
宅建業者が不動産売買の代理を行った場合、その報酬額は以下のように算出されます。
- 宅建業者が受け取れる報酬の限度額：媒介契約を行ったときの報酬額の2倍以内
したがって、代理した取引における売買代金が1,000万円だったとき、宅建業者が受け取れる報酬の限度額は「媒介による報酬額（1,000万円×3％＋6万円）×2＝72万円以内」ということになります。
賃貸の「媒介」を行った場合
賃貸物件に関しては、それが居住用建物か居住用建物以外かによって報酬額の求め方が変わりますが、原則として以下の考え方が適用されます。
※消費税を含めた計算については次章をご参照ください。ここでは計算の原則について説明します。
- 宅建業者が受け取れる報酬の限度額：借賃の1ヵ月分以内
居住用建物の場合
- 賃貸契約に関わる依頼者の一方から受け取れる報酬の上限額：原則として賃料の5ヶ月分以内
ただし、媒介依頼を受けるにあたり、当該依頼者から承諾を得ている場合は賃料の1ヵ月分を上限として報酬を受け取ることができます。
居住用建物以外の場合
- 宅地や事務所など居住用建物以外の不動産を扱う場合の報酬の上限額：賃料1ヵ月分と権利金のいずれか高い方
不動産の権利金が400万円かつ1ヵ月あたりの賃料が30万円の物件について、その媒介を行った場合を想定してみましょう。
賃料1ヵ月分を基準とした場合、貸主と借主双方から合計30万円を上限に受け取ることができます。一方、権利金は売買代金としてみなされるため、400万円×4%+2万円＝18万円となり、貸主と借主双方から受け取るためさらに2を乗じて36万円であることがわかります。
この2つを比較していずれか高い方を報酬額として採用しますので、本事例の場合は権利金を基準に算出した報酬額である36万円が報酬の上限となるのです。
報酬額の計算と消費税の考え方
ここまで説明したとおり、宅建業者の報酬額は不動産価格に基づいて算出します。注意すべき点として、不動産のうち土地には消費税がかかりませんが建物には課税されることを覚えておきましょう。
土地には消費税がかからないため、仮にその価格が1,000万円だった場合、土地の価値は文字通り1,000万円であると考えます。一方、建物は課税対象となるため、税込み1,000万円の建物であれば物件価格は9,259,260円となりますし、税込み1,080万円の建物であれば物件価格は1,000万円であることがわかります。
【非課税対象】
土地
居住用建物
【課税対象】
非居住用建物
まとめ
当事務所では、宅建業免許の申請・不動産会社設立などに関するご相談を常時受け付けております。宅建業者として受け取ることができる報酬の計算は若干煩雑であることからも、法的知識に基づく助言を得ながら免許申請や会社設立に向けた取り組みを進めていくことが大切です。まずはお気軽にお問い合わせください。
